10月上海將迎來(lái)第二次集中供地。9月13日，上海土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布滬告字(2021)第109號(hào)和滬告字(2021)第110號(hào)公告，正式掛牌第二批集中供應(yīng)地塊，并就出讓相關(guān)提問(wèn)給予解答和提示。保證金截止日期為2021年10月8日。掛牌起止日期為2021年10月2日至2021年10月11日。

　　第一批土地集中出讓中，上海被認(rèn)為是模范生，因此第二批土地出讓基本還是沿用前一次的方式方法，只是個(gè)別地方做了進(jìn)一步優(yōu)化。比如出現(xiàn)了“隨機(jī)值”。

　　綜合上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦、易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評(píng)論，上海第二次集中供地給出了目前全國(guó)比較詳細(xì)的土拍競(jìng)價(jià)規(guī)則版本。

　　首先，增加“隨機(jī)值”。此次政策明確，第二批集中公告的住宅用地競(jìng)價(jià)規(guī)則中，將增加一個(gè)“隨機(jī)值”的概念。

　　競(jìng)價(jià)進(jìn)入一次書(shū)面報(bào)價(jià)階段，一旦有競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)相同(無(wú)論該報(bào)價(jià)最終是否有效)，將觸發(fā)系統(tǒng)新增一個(gè)大于中止價(jià)且不大于一次書(shū)面最高報(bào)價(jià)的任一萬(wàn)位整數(shù)“隨機(jī)值”。書(shū)面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)僅新增一個(gè)隨機(jī)值，隨機(jī)值可與競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)重復(fù)。平均價(jià)為一次書(shū)面報(bào)價(jià)結(jié)束后所有有效報(bào)價(jià)的算術(shù)平均值(有三個(gè)及以上有效報(bào)價(jià)的，“隨機(jī)值”納入平均價(jià)計(jì)算)，未報(bào)價(jià)、無(wú)效報(bào)價(jià)和修正報(bào)價(jià)不納入平均價(jià)計(jì)算。

　　如此一來(lái)，房企猜“平均值”的難度更大。從第一次拍賣(mài)可以看到，根據(jù)過(guò)去的規(guī)則，各競(jìng)買(mǎi)人通過(guò)書(shū)面報(bào)價(jià)，最接近均值獲得土地。這就導(dǎo)致了出讓瑕疵，比如說(shuō)，部分房企揣摩了這個(gè)平均值的大小，使得最先提交接近均值的房企基本上就可以拿到土地。這導(dǎo)致房企報(bào)價(jià)干脆就往“封頂價(jià)”和“中止價(jià)”兩個(gè)價(jià)格的平均數(shù)靠。而且先報(bào)這個(gè)平均數(shù)的企業(yè)有利。

　　上海推出“隨機(jī)值”，讓拿地的不確定性增加。比如，原本4家企業(yè)參拍，現(xiàn)在可能出現(xiàn)5個(gè)價(jià)格，而這個(gè)價(jià)格是隨機(jī)值，可能高，也可能低，對(duì)“平均值”的產(chǎn)生有很大干擾性。另外，報(bào)價(jià)時(shí)間只有10分鐘，期間房企投拓人員面臨的壓力包括數(shù)學(xué)功底、運(yùn)氣成分。拿地有一定的隨機(jī)性，反過(guò)來(lái)增加了書(shū)面報(bào)價(jià)過(guò)程中拿地的公平性。

　　其次，除了競(jìng)拍規(guī)則的調(diào)整以外，也形成了很多新的約束，尤其是對(duì)于房企拿地資金方面的約束。由于資金或拿地主體資格面臨更為嚴(yán)格的審查，房企資金高杠桿拿地的可能性不大，這令房企拿地方面更加規(guī)范，也進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)前上海土拍市場(chǎng)的穩(wěn)定，落實(shí)了穩(wěn)地價(jià)的政策導(dǎo)向。

　　最后，第二批集中出讓地塊繼續(xù)施行房地價(jià)聯(lián)動(dòng)的舉措。即便土地成交價(jià)格到達(dá)“封頂價(jià)”，除了幾幅市區(qū)范圍的土地外，其他土地的最高樓板價(jià)和房地聯(lián)動(dòng)價(jià)之間的價(jià)差可以達(dá)到50%以上。換而言之，就算以最高價(jià)拿下，“面粉不會(huì)貴于面包”，并且房企仍有一定的利潤(rùn)空間。

　　此次上海集中供地一共推出27幅土地，均為涉宅用地�？偝鲎屆娣e達(dá)167.82萬(wàn)平方米，總建筑面積340.73萬(wàn)平方米。其中6幅位于南匯，臨港新城有5幅；4幅位于青浦區(qū)，寶山區(qū)和金山區(qū)各供應(yīng)3幅，楊浦、徐匯、奉賢和崇明各供應(yīng)2幅，松江、閔行和嘉定各供應(yīng)1幅。相比上半年首次集中供地推出50幅土地，上海下半年還有兩次集中供地，此次推出的土地?cái)?shù)量并不算少。

　　“面粉的質(zhì)量還是不錯(cuò)的�！庇虚_(kāi)發(fā)商如此評(píng)價(jià)。地塊主要來(lái)源于上海5大新城，以首次改善和剛需客為主。相比已經(jīng)完成第二批集中供地的城市有無(wú)錫、廈門(mén)、長(zhǎng)春、天津等，有的已經(jīng)出現(xiàn)流拍的案例，前述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海有其特殊性，并沒(méi)有因?yàn)橐�控制市�?chǎng)而推出質(zhì)地比較次的地塊，預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。即便當(dāng)前市場(chǎng)開(kāi)始降溫，但從土拍規(guī)則來(lái)看，上海土地成交價(jià)格也是可控的，“預(yù)計(jì)房企仍會(huì)保持拿地?zé)崆�，上海土拍模范生是要做到底了”�?/p>