大悟（2013）064號(hào)地塊介紹　　

拍賣(mài)時(shí)間：2013年11月22號(hào)　　

拍賣(mài)地點(diǎn)：湖北華垚拍賣(mài)有限公司拍賣(mài)大廳（武昌區(qū)徐東大街338號(hào)紡織大廈十樓）　　

一、宗地區(qū)位　　

宗地位于迎賓大道與京珠高速入****匯處，迎賓大道連接京珠連線，通往京珠高速入口僅需2分鐘，通往高鐵站10分鐘　　

二、（2013）064號(hào)地塊　　

（一）規(guī)劃指標(biāo)　　

1、用地面積：179畝，其中大悟（2013）064號(hào)地塊A31505.8平方米（47.2畝）、地塊B42467.3平方米（63.7畝）、地塊C45751.6平方米（68.6畝）�！　�

2、用地性質(zhì)：商住用地　　

3、出讓年限：住宅70年  　　

4、容積率：小于等于3.0　　

5、建筑密度：30%　　

6、綠地率：大于等于30%　　

地塊位置圖　　

地塊紅線圖　　

（二）出讓條件　　

1、競(jìng)買(mǎi)保證金：4800萬(wàn)元（地塊整體出讓?zhuān)�保證金整體收�。�　　

2、競(jìng)買(mǎi)準(zhǔn)備金：350萬(wàn)元　　

3、起拍價(jià)：　　

4、付款方式：拍賣(mài)成交后，競(jìng)得人自簽訂《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》之日起30日內(nèi)交付土地成交價(jià)款的50%�！　�

5、交地時(shí)間：　　

6、按現(xiàn)狀移交標(biāo)的�！　�

（三）宗地現(xiàn)狀　　

地塊平整，無(wú)附著物，無(wú)拆遷補(bǔ)償問(wèn)題�！　�

地塊現(xiàn)狀圖　　

（四）宗地周邊配套　　

     宗地位于城北門(mén)戶(hù)地段，交通便捷，周邊配套齊全。
　　　　交通配套：項(xiàng)目周邊交通發(fā)達(dá)，離京珠高速路口僅2分鐘車(chē)程、孝感北高鐵站距離項(xiàng)目也只有10分鐘車(chē)程，南來(lái)北往都很方便。項(xiàng)目門(mén)口的迎賓大道雙向6車(chē)道，可以到大悟周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。還有5路公交車(chē)可以到城區(qū)，項(xiàng)目建成后也會(huì)有更多的公交車(chē)通達(dá)。
　　　　商業(yè)配套：周邊有孝武超市、新世紀(jì)6超市、中百倉(cāng)儲(chǔ)等大型購(gòu)物中心，工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)村信用社、郵政儲(chǔ)蓄，僅有5-10分鐘左右車(chē)程。
　　　　教育配套：周邊教育資源豐富，城北小學(xué)、城關(guān)中學(xué)、城北中學(xué)、大悟一中均在項(xiàng)目附近。
　　　　景觀配套：項(xiàng)目西側(cè)緊鄰澴河，目前大悟正在打造一河兩岸景觀帶，宗地屬于一線濱河金地。
 　　

（五）宗地投資價(jià)值　　

1、區(qū)位價(jià)值：位于大悟縣城北城市門(mén)戶(hù)地段，屬于重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域�！　�

2、交通配套：京珠聯(lián)絡(luò)線連接京珠高速入口和城區(qū)主干道興華西路，距離大悟中心城區(qū)較近�！　�

3、資源優(yōu)勢(shì)：地塊西側(cè)緊鄰澴河，大悟縣正在打造一河兩岸景觀帶，宗地資源優(yōu)勢(shì)明顯�！　�

4、居住氛圍：地塊對(duì)面有一個(gè)正在興建的大型還建居民區(qū)，緊鄰地塊有海納中央公園小區(qū)，今后居住氛圍濃厚。　　

5、商業(yè)氛圍：地塊周邊有一個(gè)大型的批發(fā)建材城，大小商戶(hù)均已進(jìn)駐，商業(yè)氛圍較為濃厚�！　�

6、其他配套：地塊周邊還有亞太國(guó)際酒店、瑞光紡織等�！　�

（六）宗地投資估算（按起拍價(jià)計(jì)算）　　

1、每畝單價(jià)：90萬(wàn)元/畝　　

2、樓面地價(jià)：499元/平　　

大悟投資環(huán)境介紹　　

     一、城市概況　　

    大悟縣地處湖北省東北部鄂豫邊界，大別山脈西南段，南北長(zhǎng)48.8公里，東西寬42.2公里，總面積1985.71平方公里�？缁春�、長(zhǎng)江兩大流域。北與河南省信陽(yáng)、羅山、新縣交界，南與武漢黃陂、孝感接壤，東鄰紅安縣，西連廣水市，縣城二郎店位于縣城西部，北距信陽(yáng)70公里，南距武漢151公里，西南距孝感市政府駐地95公里。大悟縣現(xiàn)轄17個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，359個(gè)村，15萬(wàn)農(nóng)戶(hù)，64萬(wàn)人，現(xiàn)城鎮(zhèn)人口約15萬(wàn)人�！　�

二、交通　　

    大悟縣地處湖北省東北部，大別山脈西段，北與河南省信陽(yáng)、羅山、新縣交界，南與武漢市黃陂區(qū)、孝感市接壤，東鄰紅安縣，西連廣水市，南距省會(huì)武漢151公里，西南距孝感市政府駐地95公里，交通便捷。 　　

三、經(jīng)濟(jì)　　

    2012年，全年完成生產(chǎn)總值92.5億元，同比增長(zhǎng)11%；全年完成財(cái)政收入8.4億元，比上年增長(zhǎng)27.1%；完成地方一般預(yù)算收入5.4億元，比上年增長(zhǎng)32.1%。全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16600元，比上年增長(zhǎng)15.1%。農(nóng)民人均純收入5930元，比上年增長(zhǎng)15.5%。 　　

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)　　

    大悟縣商品房土地交易非常頻繁，但項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)水平還比較滯后；縣城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比較少，樓盤(pán)均價(jià)在2800—300元/平米左右；未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展方向在城北方向；開(kāi)發(fā)商不注重營(yíng)銷(xiāo)方式，置業(yè)顧問(wèn)整體能力一般偏低；大悟縣目前處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高速發(fā)展階段，升值潛力大�！　�

    大悟縣總住宅面積75.7萬(wàn)方，已售面積占35.73萬(wàn)方，可售面積占39.97萬(wàn)方，住宅銷(xiāo)售占47%。從已售面積統(tǒng)計(jì)，明珠花園、錦繡華府占市場(chǎng)最大去化率，住宅分別銷(xiāo)售了80%、85%，都以樓梯與電梯結(jié)合、高層與多層結(jié)合的建筑規(guī)模，主要以多層建筑為主，而大部分的客戶(hù)群體屬于當(dāng)?shù)毓ぷ鞯穆毠づc鄉(xiāng)鎮(zhèn)的百姓為主，這樣的客戶(hù)群體在購(gòu)房的需求上較偏愛(ài)多層樓梯、南北通透的房源，另外在同質(zhì)化的產(chǎn)品下，客戶(hù)群體對(duì)高價(jià)格的房源更加敏感，例如瑞信時(shí)代廣場(chǎng)、波爾沃小鎮(zhèn)的多層建筑就失去優(yōu)勢(shì)。　　

代表性樓盤(pán)簡(jiǎn)介　　

A、項(xiàng)目名稱(chēng)： 明珠花園　　

    開(kāi) 發(fā) 商 ： 湖北能量房地產(chǎn)有限責(zé)任公司　　

    項(xiàng)目地址： 隆盛花園西（原安福駕校）　　

物業(yè)類(lèi)別： 多層、高層、社區(qū)底商　　

建筑面積： 36019方　　

綠 化 率 ： 31%　　

容 積 率 ： 3.4　　

總 戶(hù) 數(shù) ： 一、二期共361套　　

主力戶(hù)型：108㎡-119㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)、125㎡-126㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)　　

配    套  ：城北小學(xué)、大悟一中、人民醫(yī)院、長(zhǎng)途汽車(chē)站

    項(xiàng)目分析：　　

    由于項(xiàng)目多數(shù)的多層產(chǎn)品較好，市場(chǎng)的認(rèn)知度比較高。雖位置偏僻，但銷(xiāo)售價(jià)格偏低，所以去化率很好�！　�

明珠花園和陽(yáng)光嘉園比起來(lái)，其住宅偏多，商業(yè)偏少。產(chǎn)品定位屬于中端，定價(jià)不過(guò)三千，本地人基本能夠承受，去化率好說(shuō)明了其產(chǎn)品性?xún)r(jià)比高，地段較為繁華，配套齊全。

 B、項(xiàng)目名稱(chēng)：御龍興景　　

    開(kāi) 發(fā) 商 ：大悟縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司　　

    項(xiàng)目地址：大悟縣興悟北路御庭園門(mén)口　　

    物業(yè)類(lèi)別：高層、社區(qū)底商　　

    建筑面積：67816方　　

    綠 化 率 ：32%　　

    容 積 率 ：3.3　　

    總 戶(hù) 數(shù) ：550戶(hù)　　

    主力戶(hù)型：122㎡-129㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)、138㎡-143㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)　　

    配    套  ：城北中學(xué)、城北小學(xué)、大悟一中、人民醫(yī)院、勞動(dòng)局、衛(wèi)生局、 農(nóng)業(yè)局、檢察院長(zhǎng)途汽車(chē)站

項(xiàng)目分析：　　

項(xiàng)目位于新市政府西側(cè)，地理位置優(yōu)越。周邊有隆盛花園等多個(gè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈。戶(hù)型面積以三房為主，較符合當(dāng)?shù)氐匿N(xiāo)售市場(chǎng)需求。一下推出550套的數(shù)量，可供選擇余地很大，目前所銷(xiāo)售的都以中間較好樓層。

 C、項(xiàng)目名稱(chēng)：瑞信時(shí)代廣場(chǎng)　　

開(kāi) 發(fā) 商：湖北瑞信房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司　　

項(xiàng)目地址：大悟縣城區(qū)興華路與府前街交匯處　　

物業(yè)類(lèi)別：高層、社區(qū)底商　　

綠 化 率：80％　　

容 積 率：4.8　　

主力戶(hù)型：103㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)、143㎡-146㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、205㎡-240㎡復(fù)式　　

　　　　　　　　
配    套：濱河公園、縣直幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、濱河小學(xué)、城關(guān)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、楚才中學(xué)、金城集貿(mào)市場(chǎng)、人民醫(yī)院、中醫(yī)院　　

項(xiàng)目分析：　　

本項(xiàng)目地處繁華心，高層起步價(jià)都比明珠花園最高價(jià)要高，和御龍興景最高價(jià)略低。高品質(zhì)是該項(xiàng)目的最大賣(mài)點(diǎn)。