1.保土地法的主要內(nèi)容

保加利亞調(diào)整房地產(chǎn)及其交易的法律主要是《保加利亞憲法》、《所有權(quán)法》、《國家物權(quán)法》、《市物權(quán)法》、《民事訴訟法》、《投資促進(jìn)法》、《地區(qū)發(fā)展法》、《合同法》、《公寓所有權(quán)管理法》等。

保加利亞房地產(chǎn)權(quán)屬既可以是公有的，也可以是私有的。公共財產(chǎn)屬于國家和市政所有，由相應(yīng)的行政機(jī)構(gòu)進(jìn)行運營。在滿足法律明確規(guī)定的條件后，公共財產(chǎn)可以通過特許或租賃委托給第三方運營。在租賃的情況下，國有公共財產(chǎn)的租賃期不得超過10年，市屬公共財產(chǎn)租賃期不得超過5年，且均需通過公開招標(biāo)形式進(jìn)行。公共財產(chǎn)不得在占有和過期地役權(quán)的基礎(chǔ)上進(jìn)行處分（例如買賣、捐贈、實物出資、交換等）和取得。但是，市屬公共財產(chǎn)的限定權(quán)利可以依法授予第三方，例如建筑權(quán)等。私有財產(chǎn)的所有權(quán)可以屬于個人、法律實體、國家和市政府，但對外國人有一定的限制。

根據(jù)保加利亞2007年3月20日簽署的入盟協(xié)議，保加利亞修訂了《保加利亞所有權(quán)法》、《森林法》、《保護(hù)區(qū)法》、《農(nóng)業(yè)用地所有權(quán)和使用權(quán)法》等。根據(jù)修訂案，歐盟成員國和歐洲經(jīng)濟(jì)區(qū)成員國公民（常住居民）和法律實體均可以依照入盟協(xié)議的規(guī)定，在保加利亞取得土地所有權(quán)。但下述情形中，保加利亞有權(quán)對成員國公民和法律實體取得土地所有權(quán)做出限制：（1）自2007年1月1日起五年內(nèi)，用于第二住所的土地；（2）自2007年1月1日起五年內(nèi)，農(nóng)業(yè)、森林和林業(yè)用地。但是，上述限制不適用于希望在保加利亞安頓并長期居住的作為個體農(nóng)民的居民，但其應(yīng)當(dāng)在保加利亞登記署進(jìn)行BULSTAT（取得統(tǒng)計號）登記。自2007年1月1日（保加利亞加入歐盟協(xié)議生效之日）起他們可以取得農(nóng)業(yè)和林業(yè)用地的土地所有權(quán)，開展農(nóng)業(yè)活動。

若非歐盟或歐洲經(jīng)濟(jì)區(qū)成員國的國家和保加利亞簽署了相關(guān)的國際條約，并經(jīng)保加利亞憲法規(guī)定的條件正式認(rèn)可，則該國公民（非常住居民）或?qū)嶓w也可以在保加利亞取得土地所有權(quán)。

外國人（非居民或居民）可以通過法律繼承的方式取得土地所有權(quán)。若所繼承的土地是農(nóng)業(yè)、森林和林業(yè)用地時，如果該外國人不滿足保加利亞入盟條約或其他國際條約所規(guī)定的條件，則應(yīng)當(dāng)在三年內(nèi)將土地的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給有權(quán)取得上述土地的個人或?qū)嶓w。

2.外資企業(yè)和個人獲得土地的規(guī)定

對于外國人取得土地的限制不適用于包含外國人的保加利亞法律實體。因此，外國法律實體或個人可以通過購買現(xiàn)存保加利亞公司的股份或權(quán)益，或根據(jù)保加利亞法律新設(shè)公司，從而取得土地所有權(quán)。而且，該公司可以是外國人全資所有的公司。

外國法律實體或個人另一種間接取得土地所有權(quán)的方式是通過購買現(xiàn)有保加利亞公司的股份。

而且，外國公司和個人可以購買在保加利亞已經(jīng)擁有房地產(chǎn)權(quán)屬的保加利亞公司的股份。